[2025 지분형 모기지 제도란?] 무주택자·청년이 꼭 알아야 할 내 집 마련 전략

지분형모기지

“초기 자본이 없어서 집을 못 사요…”

요즘 내 집 마련이 하늘의 별 따기입니다.
💸 전세는 불안하고, 대출은 DSR 규제에 막히고, 집값은 고공행진…

하지만 2025년 도입 예정인 **‘지분형 모기지 제도’**는
이런 무주택자와 청년 실수요자들을 위한 새로운 희망 카드가 될 수 있습니다.

이번 글에서는 지분형 모기지의 개념, 구조, 장단점, 활용법까지
정확하고 쉽게 설명해드립니다.

1. 지분형 모기지 제도란?

지분형 모기지란
주택금융공사(HF)와 개인이 함께 집을 구매하고,
각자의 지분만큼 비용과 권리를 나누는 공동 투자형 주택 금융 방식입니다.

 

 

항목	금액	비율
본인 자본	1억 원	10%
은행 대출	4억 원	40%
HF 지분 투자	5억 원	50%

 

👉 이 경우, 집은 공동명의로 등록되고
사용자는 공사의 지분에 대해 저금리 사용료만 납부합니다.

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2. 왜 이런 제도가 필요한가?

• DSR 규제로 대출 한도 ↓
• 집값 상승으로 자기자본 비율 ↑
• 전세 불안으로 장기 거주 안정성 ↓

정부는 이런 상황에서 가계부채는 줄이고, 실수요자는 보호하기 위해
지분형 모기지라는 제3의 구조를 새롭게 도입하려는 것입니다.

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3. 어떤 방식으로 운영되나?

 

항목	내용
공동 구매	개인 + 한국주택금융공사가 지분대로 투자
사용료 납부	공사 지분에 대해 저금리 사용료 납부
매각 시 수익 배분	집값 상승 시, 수익도 지분대로 분할
등기 구조	공동명의 등기

 

✅ 즉, 집은 내가 ‘단독 소유’하는 게 아니라
공사와 함께 소유하고, 함께 수익을 나누는 구조입니다.

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4. 장점과 기대 효과

 

장점	효과
초기 자본 부담 ↓	자기자본 10%만 있어도 집 구매 가능
DSR 규제 비켜가기	지분 투자이기 때문에 대출 부담↓
리스크 분산 구조	집값 하락 시 손실을 공사가 먼저 부담
실수요자 중심 설계	무주택 청년, 신혼부부에 유리

 

✅ “내 자본이 부족해도 안정적인 내 집 마련 기회가 열린다”는 점이 핵심입니다.

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5. 단점 및 유의사항

 

항목	내용
공동명의 등기	단독 소유 개념은 아님
수익 공유 구조	집값 올라서 팔아도 수익은 공사와 나눠야 함
공공자금 논란	공사 손실 발생 시 세금으로 메워야 할 수 있음

 

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6. 이런 분들께 추천합니다

✅ 신혼부부 & 청년 무주택자
✅ DSR 규제로 대출이 막힌 실수요자
✅ 장기 거주 안정성을 원하는 30~40대 가구

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7. 마무리 요약

📌 지분형 모기지 제도는 ‘정부와 함께 집을 사는’ 새로운 주택 금융 전략입니다.
자기자본이 부족해도 집을 마련할 수 있고,
리스크 분산과 안정적 주거가 동시에 가능하다는 점에서
무주택자와 청년층에 실질적 기회를 제공할 수 있습니다.

하지만 공동명의·수익 분배 구조 등은 충분히 이해하고 접근해야 하며,
내 자산 계획과 얼마나 맞는지 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.

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